12 de enero de 2010

No hay, ni habrá, recuperación inmobiliaria


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Vuelta a la realidad en el sector inmobiliario, después de unos meses de relativa calma chicha, esta semana se supo que la compraventa de casas descendió un 21,3% en octubre en términos interanuales (el segundo menor número de ventas de viviendas desde que comenzó la crisis), concretamente unas 33.000, y de ellas, faltaría saber cuántas se corresponden a daciones de pago de la banca. Seguimos entonces con el mismo guión; un ajuste que se está llevando mayoritariamente vía cantidades en vez de la de precios, que sería lo deseable. Si bien que tampoco nadie se engañe, los precios sí que bajan y de forma mucho más acusada de lo que se publica.

En todo caso, adiós a otro presunto brote verde y puesta en evidencia, otra vez más, de la manipulación de muchos decadentes salones inmobiliarios y cutreinformes manipulados (como los de La Caixa de Catalunya, metida en los ladrillos hasta la cejas) que se aventuraban a pronosticar la efectiva recuperación del sector.

Mal acabar tendrá el tema de la vivienda en esta país. Y eso por mucho que el Gobierno pretenda ir metiendo parches como el mantenimiento durante 2010 de la deducción fiscal de la vivienda o el anuncio de que las personas físicas y jurídicas que tengan un piso en venta podrán transformarlo en VPO, cumpliendo eso sí una serie de requisitos, entre otros, rebajar su precio/m2 hasta el de la VPO.

Y ni aún con estas el mercado inmobiliario se recuperará, cabe pensar que quizás hasta finales de 2010 mantenga algo el tipo por ser el último año que se mantenga la deducción fiscal (a ver cuanto tarda el PP en recuperarla de cara a las elecciones 2012) y porque vencen más de 150.000 cuentas vivienda (a las de caducidad normal hay que sumar aquellas que se prorrogaron excepcionalmente hasta 2010). No obstante, a partir de 2011 el desplome de precios puede ser dantesco. Razones?, ahí se me ocurren unas cuantas:

El stock de viviendas seguirá en aumento los próximos meses. Para empezar los desahucios sólo de particulares por ejecuciones hipotecarias irá “in crescendo” al no reactivarse la situación económica e irse agotando los subsidios públicos; para 2009 y 2010 se están manejando de cifras que superan las 115.000 y 185.000 respectivamente y que en la mayoría de los casos al quedar las subastas desiertas pasarán a seguir engrosando el stock inmobiliario. A su vez los bancos, sí o sí, deberán de empezar a vaciar de sus balances el colosal stock inmobiliario que atesoran para irlo poniendo en el mercado.
El crédito hipotecario para adquirir vivienda que no sea del propio stock bancario sigue cerrado para importes por encima del 30% de los ingresos netos familiares y que no vengan acompañados de contrato fijo e historial laboral impoluto. Y claro en periodos de crisis y desempleo creciente los ingresos familiares merman por lo que cada día que pasa las famílias se alejan del ansiado crédito.

El alquiler ya no es una alternativa solvente, las rentas bajan y por tanto su rentabilidad está decreciendo a pasos agigantados. Y a ello se une unas perspectivas nada halagüeñas respecto a la depreciación de valor de la vivienda arrendada.

Se aproximan subidas en los tipos de interés, y por tanto del Euríbor. Ello todavía dificultará la posibilidad de acceder o seguir pagando el crédito hipotecario.

A partir del segundo semestre de 2010 con la subida del IVA/ITP, y acto seguido en 2011 con la práctica supresión de la deducción fiscal, se desincentivará bastante la compra de vivienda.

La demanda compradora cada vez resulta más menguante; borrados del mapa los pasapiseros e inversores extranjeros, con una mano de obra inmigrante que huye de un país quebrado en lo económico y un baby boom prácticamente ya recolocado, se me antoja mucho stock las casi 2 millones de viviendas para los verdaderamente interesados que queden en adquirir una vivienda.

En fin, que hay quién sigue sin acordarse de que la economía se basa en dos principios fundamentales; ley de la oferta y la demanda, y por otro en las expectativas de los que intervienen en el tinglado. Pues bien en un entorno de expectativas bajistas en el precio de la vivienda, tan solo queda una solución; bajada de precios a la capacidad adquisitiva real de la demanda. Y mientras no haya correcciones severas en los precios seguirá sin haber mercado.

Y para acabar, una reflexión; ¿que vale un piso sin demanda, sin compradores ciertos ni hoy, ni en el día de mañana?. Son muchos los que no se dan cuenta que una vivienda sin comprador no vale nada, que es un lastre a cargar durante toda una vida. Mucho me temo que ello es lo que ocurre con muchas urbanizaciones fantasmagóricas levantadas en el climax de la fiebre inmobiliaria y que van a tener (si la tienen) una salida del mercado pero que muy complicada.

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